A CONCESSÃO DO DESPEJO LIMINAR E A APLICABILIDADE DA TUTELA DE URGÊNCIA NOS CASOS DE INADIMPLEMENTO

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SUMÁRIO: 1 INTRODUÇÃO; 2 AS HIPÓSTESES DE CONCESSÃO DO DESPEJO LIMINAR NA LEI DE LOCAÇÕES; 3 A SITEMÁTICA DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO NA LEI DE LOCAÇÕES; 4 A CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA PREVISTA NA LEI PROCESSUAL CIVIL; 5 CONCLUSÃO. REFERÊNCIAS.

 

 

 

Resumo

 

A possibilidade do despejo do locatário, em sede liminar, foi, sem dúvida, um dos maiores avanços legislativos na lei que regulamenta as relações locatícias. Assim, tal previsão encontra-se na lei específica de locações e com o advento da Lei 12.112 (BRASIL, 2009), houve o acréscimo de 4 novas hipóteses de autorização do despejo liminar. Dessa forma, iremos focar nesse trabalho em uma situação muito corriqueira no país, qual seja, o inadimplemento do locatário quanto ao aluguel e seus encargos e, verificar, ao longo do mesmo, sobre a  possibilidade do seu despejo com base no referido dispositivo (Lei de Locações – BRASIL 1991) e com base na tutela de urgência prevista no artigo 300 do CPC.

 

Palavras-Chaves: Locações. Inadimplemento. Despejo liminar. Tutela Antecipada

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1-INTRODUÇÃO

 

A Lei do de locações promulgada em 1991 não demonstrou preocupação com o princípio basilar da celeridade processual e, após vários debates e com a necessidade trazer um equilíbrio para a relação entre locador e locatário, houve o advento da lei 12.112 (BRASIL, 2009).

 A principal mudança, que já era esperada há muito tempo, foi a inserção de quatro novas situações para concessão de liminar de caráter objetivo. Dessa forma, iremos focar nesse trabalho na mais importante delas, qual seja, a possibilidade de concessão da liminar por falta de pagamento (nos casos de inadimplemento).

Apesar dessa inserção, ainda continuaram e continuam os debates sobre a possibilidade de tutela antecipada quando o contrato estiver provido com qualquer modalidade de garantia, vez que a o dispositivo da lei de locações exige que o contrato esteja desprovido de quaisquer garantias, a fim de que seja concedida a medida liminar de despejo.

 

2 - AS HIPÓSTESES DE CONCESSÃO DO DESPEJO LIMINAR NA LEI DE LOCAÇÕES

 

Com o advento da Lei 12.112 (BRASIL, 2009), houve o acréscimo de 4 novas hipóteses de autorização do despejo liminar prevista na lei de locações (BRASIL, 1991), vez que cinco delas já estavam previstas no rol artigo 59, parágrafo primeiro.

Assim, nas hipóteses elencadas no artigo 59, parágrafo primeiro da lei 8.245/91, é necessário apenas que o locador comprove que o seu caso se enquadra em uma daquelas hipóteses taxativas, a fim de que o mesmo possa ter a concessão da liminar de desocupação do imóvel, no prazo de 15 dias, desde que preste caução, no valor de 3 vezes o valor do aluguel fixado no contrato.  

Dentre as hipóteses previstas, iremos destacar aquela prevista no IX do referido dispositivo, qual seja, a falta de pagamento do aluguel e encargos da locação.

Assim, prevê o referido dispositivo:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

 

Sabe-se que o rol do parágrafo primeiro do artigo 59 é definido como sendo um rol taxativo, pois, somente naquelas hipóteses previstas seria possível o despejo liminar. Porém, há muito tempo, já encontramos debates doutrinários e acalorados sobre a possibilidade de concessão da medida liminar de despejo em situações não previstas no parágrafo primeiro do artigo 59 da lei 8.425 (BRASIL, 1991), com fundamentação no Código de Processo Civil (BRASIL, 2015). 

Dessa forma, existem correntes que defendem a possibilidade de concessão do despejo liminar quando ocorreram somente aquelas hipóteses previstas no rol do parágrafo primeiro do artigo 59, utilizando como argumento a necessidade da prestação de caução, vez que, essa não era previsto de maneira expressa na tutela antecipada do Código de Processo Civil antigo (BRASIL, 1973).

Lado outro, alguns defendem a possibilidade da concessão da medida liminar de despejo com base no Código de Processo Civil (BRASIL, 1973), sob o argumento de que o rol do parágrafo primeiro do artigo 59 elenca apenas as hipóteses das quais o dano seria presumido. Assim, entendem que o locador deverá comprovar o preenchimento dos requisitos para concessão a tutela antecipada quais sejam, a plausibilidade do direito e o perigo do dano. 

Ocorre que, com a publicação do novo Código de Processo Civil (BRASIL, 2015), essa discussão gerou ainda mais polêmica, vez que, permite ao juiz exigir caução ou não, quando entender ser necessário, para o deferimento de qualquer tutela de urgência.

Dessa forma, ultrapassada essa análise, iremos pontuar, posteriormente, a possibilidade de aplicabilidade da tutela de urgência com base no artigo 300 do CPC em hipóteses não previstas no rol do rol do parágrafo primeiro do artigo 59, especialmente, daquela prevista no IX, quando se tratar de inadimplemento de alugueis e encargos da locação.  

 

3 - A SITEMÁTICA DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO NA LEI DE LOCAÇÕES

 

Conforme já exposto outrora, entre os acréscimos da Lei nº 12.112 (BRASIL, 2009), incluiu-se a correção da injustificável omissão, no texto antigo do artigo 59 da Lei do Inquilinato, da retomada liminar nas ações de despejo por falta de pagamento. Sua ausência no texto original da lei foi atribuída a um descuido do legislador, que se redimiu desse equivoco somente agora após tantos anos de vigência da lei.

A falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração contratual e exige tratamento judicial rápido. O legislador, no entanto, não avançou tanto quanto se esperava, pois o despejo liminar somente é autorizado quando o contrato estiver desprovido das garantias locatícias possíveis, nos termos artigo 37 da Lei de Locações (BRASIL, 1991).  

Ressalva-se, porém, a possibilidade do locatário, nessa hipótese de provimento antecipatório, recorrer ao expediente da purga da mora, para impedir a execução liminar.

A desocupação deve ser executada compulsoriamente depois de ultrapassado o prazo de 15 dias para saída voluntária do inquilino. Logo, a purga de mora para impedir a retomada liminar, deverá ser praticada dentro de tal prazo. Para tanto, a lei exige que dentro desse prazo, seja efetuado o depósito em juízo da totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do artigo 62 (§ 3º do art. 59, acrescido pela Lei nº 12.112 – BRASIL, 2009), sendo que não basta ao locatário apenas requerer a purga de mora.

O montante a ser depositado, não depende de cálculo judicial. É o próprio locador que descriminará os valores e deve compreender, senão vejamos:

• os alugueis e acessórios da locação vencidos até a data da efetivação do depósito;

• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

• os juros de mora;

• as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa (Lei nº 8.245, art. 62, inciso II – BRASIL, 2009).

Com a purga da mora, o processo de despejo é extinto, porém o locatário fica responsabilizado pelos encargos de sucumbência, já que foi ele o causador da demanda. O pagamento, portanto, deverá ser pleiteado em requerimento do locatário do qual constará o cálculo do montante atualizado do débito e o comprovante do depósito judicial. Esse provimento feito pelo inquilino terá o efeito de impedir a execução da liminar e a rescisão contratual.

Sabe-se que a ação de despejo é utilizada pelo o locador para retomar o imóvel alugado ao locatário. É o meio processual adequado para se desfazer o vinculo jurídico decorrente da relação locatícia e obrigar o locatário a promover a desocupação compulsória do imóvel.  

Lembre-se que essa desocupação compulsória determinada na ação se dirige também a qualquer ocupante do imóvel, ligado ao locatário, especialmente o sublocatário, a quem se atribui direito de participar do processo. 

  A Lei do Inquilinato (BRASIL, 2009) estabeleceu disposições especiais e especificas para as ações de despejo, modificando procedimentos comuns em outras espécies de ações judiciais.

Sendo assim, os procedimentos judiciais para as ações de despejo são especiais e específicos, aplicando-se subsidiariamente o Código de Processo Civil (BRASIL, 2015) naquilo que não conflitar com o disposto na Lei do Inquilinato (BRASIL, 2009).

 

4 - A CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA PREVISTA NA LEI PROCESSUAL CIVIL

 

Conforme já exposto no início desse trabalho, a lei 12.112 (BRASIL, 2009) introduziu quatro novas situações nas quais o despejo liminar é permitido. Antes da nova lei, a desocupação liminar era possível em cinco casos, quais sejam:

• descumprimento de acordo de desocupação;

• rescisão do contrato de trabalho mantido entre locador e locatário;

• término da locação para temporada;

• morte do locatário sem deixar sucessor;

• permanência do sublocatário no imóvel depois de extinta a locação.

A reforma acrescentou quatro novas hipóteses que constam dos atuais incisos VI e IX do artigo 59 da Lei nº 8.245 (BRASIL, 2009). Em todas essas hipóteses, não existe necessariamente uma cautelaridade, mas um adiantamento satisfatório da pretensão. Busca-se a celeridade da prestação jurisdicional, justificada evidência do direito em que se funda a ação, na probabilidade de que o pedido seja atendido e sua demora ocasione prejuízo ao autor.

Os incisos novos cuidam da medida antecipatória nas ações em que a retomada se dá com fundamento em:

• necessidade de reparação urgente do imóvel locado (inciso VI);

• falta de apresentação pelo locatário de nova garantia, exigida pelo locador na forma e no prazo do art. 40 e seu parágrafo (inciso VII);

• término do prazo contratual de locação não residencial (inciso VIII);

• falta de pagamento de aluguel e acessórios (inciso IX).

Sobre a possibilidade de tutela antecipada, o Código de Processo Civil (BRASIL, 2015), dispõe em seu artigo 273 que:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

 

Dessa forma, verifica-se que a tutela antecipada do artigo 300 do Código de Processo Civil (BRASIL, 2015), assim como a liminar do artigo 59, § 1º da Lei nº 8.245 (BRASIL, 1991), está na mesma relação processual. Adianta-se total ou parcialmente a providencia que a parte requereu no pedido principal.

Assim, entendemos que o legislador, ao autorizar o deferimento da tutela de urgência à prestação de caução, parece ir na mesma linha da lei de locações, vez que, uma vez estando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, a tutela de urgência poderá ser deferida, mediante caução.

Nesse sentido, o juiz, ao exigir a caução como forma de garantir a reversibilidade da medida que se traga uma segurança jurídica ao processo, podendo assim deferir a medida com base no artigo 300 do CPC (BRASIL, 2015).

Assim, a fim de podemos ilustrar todo o exposto acima, buscamos o julgado abaixo, do qual o houve o deferimento, em sede de Agravo de Instrumento, da tutela de urgência para decretação do despejo por falta de pagamento, em sede liminar, com base no artigo do 300 do CPC (BRASIL, 2015).  

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CONTRATO VERBAL. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CABIMENTO. DESPEJO DO LOCATÁRIO INADIMPLENTE. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DO PROVIMENTO ANTECIPATÓRIO. Fora das hipóteses previstas no art. 59 da Lei de Locações, é possível a concessão provimento antecipatório com base no art. 273 do CPC. Os fundamentos da tutela de urgência estão relacionados a uma melhor distribuição do ônus do tempo do processo como forma de minimizar os prejuízos causados ao autor pela lentidão do trâmite processual. Quando o ônus do processo pende para um lado (perigo na demora) e há plausibilidade do direito daquela parte, deve ser concedida a antecipação de tutela. A verossimilhança das alegações somada aos prejuízos econômicos sofridos pelo agravante em razão da permanência do locatário inadimplente em seu imóvel autoriza a concessão do provimento antecipatório. Conhecimento e provimento do recurso.

Agravo de Instrumento no 0070720-65.2015.8.19.0000, julgado pela Vigésima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 16 de fevereiro de 2016"

In casu, verifica-se que, em uma interpretação literal da norma (artigo 59, §1º, inciso IX da Lei 8245 – BRASIL 1991), o pedido liminar não poderia ser deferido, vez que, nas ações de despejo por falta de pagamento, a liminar somente será concedida quando o contrato de locação estiver desprovido das garantias previstas no artigo 37 da Lei de Locações (BRASIL 1991), quais sejam, fiança, caução, seguro fiança e cessão fiduciária de coatas de fundos de investimento.  

Entretanto, como base em uma interpretação sistemática, podemos observar que, apesar das limitações impostas artigo 59, §1º, inciso IX da Lei 8245 (BRASIL 1991), seria possível a decretação antecipada do despejo do locatário inadimplente, com base na tutela de urgência, regulamentada pelo artigo 300 do CPC (BRASIL, 2015), desde que estejam preenchidos os seus requisitos, quais sejam, probabilidade do direito e perigo de dano à parte.

Podemos trazer aqui a baila a lição de Nelson Nery e Rosa Maria de Andrade em Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 7ª edição, Editora Revista dos Tribunais, São Paulo, 2003, p.684

 

“em toda ação de conhecimento, em tese, é admissível a antecipação de tutela, seja a ação declaratória, constitutiva, (positiva ou negativa), condenatória, mandamental, etc, inclusive na ação de despejo. A providência tem cabimento, quer a ação de conhecimento seja processada pelo rito comum (ordinário ou sumário) ou especial, desde que verificados os pressupostos da norma sob comentário.

 

Verifica-se que a diferença entre os dois institutos pauta-se no fato de que a liminar prevista no artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX da Lei 8245 (BRASIL, 1991) não permite muita margem de interpretação pelo julgador, vez que traduz em critérios objetivos para o seu deferimento, quais sejam: inadimplência do locatário e contrato de locação desprovido de garantia, sendo que, uma vez preenchidos esses elementos, a liminar deverá ser concedida, independentemente da demonstração do perigo de dano, exigido na tutela antecipada de caráter geral.  

Já a antecipação de tutela, como tutela de urgência prevista no artigo 300 do CPC (BRASIL, 2015), permitirá ao julgador, analisar os critérios subjetivos e objetivos, a fim de que o mesmo possa concluir pelo deferimento ou não da medida.

Dessa forma, tem-se que referido julgado, a liminar prevista no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei 8245 (BRASIL, 1991) não poderia ser deferia, vez que o contrato de locação encontra-se pautado com a garantia.

Entretanto, o julgador, com base na tutela de urgência prevista no CPC (BRASIL, 2015), entendeu que estariam presentes os requisitos para o seu deferimento. Assim, ele considerou que a probabilidade do direito invocado estava presente através da relação jurídica com a outra parte, nos termos do contrato de locação e da comprovação do inadimplemento da locatária.

 Quanto ao outro requisito traduzido pelo perigo de dano, o julgador entendeu que estaria presente em função do risco que a demora do pleito jurisdicional poderia ocasionar, vez que, com o passar do tempo, o débito seria aumentado, causado um enorme prejuízo ao locador. Além disso, levou-se em consideração de que o locador encontra-se tolhido da posse direta do seu imóvel para nova locação, impedindo o mesmo de receber seus frutos civis.                        

Tal julgado levou, ainda, em consideração que, para os fiadores, a concessão de tutela seria prudente e necessária, vez que impedirá o aumento da dívida com o passar do tempo, podendo, atingir o seu patrimônio, caso o locatário permanecesse na posse do imóvel locado.  

Quanto ao perigo de dano irreversível, entendemos também que o julgado conclui pela sua inexistência, vez que, antes de decretar o despejo compulsório, o locatário poderá purga a mora em prazo hábil e/ou comprovar que não está inadimplente juntando os autos os respectivos comprovantes de pagamento da dívida cobrada.

Por fim, o julgado acima concluiu que a o locador deverá prestar caução, nos termos do artigo 300, §1º do CPC (BRASIL, 2015) conjugado com o artigo59, §1º, inciso IX da Lei 8245 (BRASIL, 1991), advertindo, ao final, que tal quantia poderá ser revertida ao locatário, no caso de improcedência do pedido inicial.     

 

5 - CONCLUSÃO

 

Por todo o exposto, tem-se que a medida liminar de despejo prevista na lei de locações não abrange todas as hipóteses de despejo, vez que a tutela antecipada prevista no CPC (BRASIL, 2015), veio a trazer um enorme debate sobre a possibilidade de concessão do despejo em sede liminar, quando não ocorrer os casos previstos no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei 8245 (BRASIL, 1991).

Assim, conforme visto outrora nesse trabalho, todos os argumentos contrários a aplicabilidade da tutela de urgência prevista no CPC (BRASIL, 2015) já foram devidamente superados.

Portanto, além daquelas hipóteses previstas no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei 8245 (BRASIL, 1991), das quais o perigo de dano é presumido, o magistrado poderá sim invocar a tutela antecipada prevista no artigo 300 do CPC (BRASIL, 2015), sempre que estiverem presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, podendo, ainda, requerer ou não a prestação de caução, como forma de afastar o perigo de irreversibilidade da medida liminar requerida.    

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REFERÊNCIAS

Lei nº: 8.245 de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil: Teoria da Prova, Direito Probatório, Decisão, Precedente, Coisa Julgada e Tutela Provisória / Fredie Didier Junior, Paula Sarno Braga e Rafael Alexandria de Oliveira - 10ª ed. – Salvador: Ed. Jus. Podivim, 2015.

CARNEIRO MIRANDA, Waldir Arruda - Anotações à lei do inquilinato: lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991- São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000.

DINAMARCO, Cândido Rangel. A instrumentalidade do processo. São Paulo: Malheiros. 2001.

Código de Processo Civil e Legislação Processual em vigor / Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme Aidar Bondioli, João Francisco Naves da Fonseca – 47ª. Ed. Atual. E reform. – São Paulo: Saraiva, 2016.

MARINONI, Luiz Guilherme. Novo Código de Processo Civil comentado / Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart, Daniel Mitidiero. – 2ª ed. Rev., atual. E ampl. – São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016.